1、開發商不具備售房資格：根據《商品房銷售管理辦法》規定，不符合商品房銷售條件的，開發商不得銷售商品房也不得收取任何預訂款性質的費用。若開發商未取得預售許可證或五證不全等，購房者有權要求其退還定金。
2、開發商存在違約行為：如果開發商隱瞞房屋重大缺陷、擅自變更規劃，或在簽訂認購書后將認購房屋轉售他人等，屬于開發商違約，購房者可要求雙倍返還定金。
3、雙方對合同條款未能達成一致：若購房者和開發商在簽訂認購協議時，未對房屋價格、面積、朝向等主要條款進行明確約定，且后續未能就這些條款協商一致，導致未能簽訂商品房買賣合同，開發商應將定金返還給購房者。另外，若雙方對補充協議未能達成一致意見，導致購房合同不能訂立，也屬于不可歸責于雙方的原因，購房者有權要求退還定金。
4、出現不可抗力因素：由于自然災害、政策調整等不可抗力，導致商品房不符合當事人交納定金時的條件，購房者拒絕簽訂商品房合同，這種情況下可要求退回購房定金。
5、認購書或合同中有明確約定：如果認購書或購房合同中明確規定了特定情況下可以退還定金，且購房者的情況符合這些條件，那么購房者可依據合同約定要求退還定金。
6、開發商虛假宣傳或隱瞞不利因素：若開發商存在虛假宣傳，如宣傳地鐵、公園等在“建設中”但實際未規劃，或隱瞞樓盤附近有污水廠、核電站等不利因素，購房者保留好相關證據(如照片、視頻等)，可要求開發商退還定金。
符合退購房定金的條件，但是開發商不肯退怎么辦
1、協商解決
書面溝通：首先，嘗試與開發商進行書面溝通，明確指出其違約行為或合同無法履行的原因，要求退還定金。
保留證據：在溝通過程中，保留好所有書面往來、郵件、短信、聊天記錄等，作為后續可能的法律依據。
2、向監管部門投訴
如果協商無果，可以向以下部門投訴：
房地產管理部門：如房管局或住建局，這些部門負責房地產市場的監管，可以對開發商的違規行為進行調查和處理。
消費者協會：如果購房過程中存在消費糾紛，可以向消費者協會投訴，請求其介入調解。
3、法律途徑
如果協商和投訴均無果，可以通過法律途徑解決：
準備證據：收集購房合同、定金支付憑證、與開發商的溝通記錄等證據。
提起訴訟：向法院提起民事訴訟，要求開發商退還定金。如果開發商存在違約行為，還可以要求其雙倍返還定金。
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