近日在西安舉辦的“巾幗新章 智匯治理——2025年全國業委會女主任培訓交流活動”上，除了西安市碑林區心晴雅苑小區的“酬金制”成功案例，來自上海市閔行區春申復地城（一期）的業委會主任王瑛分享的“酬金制”物業管理成效也同樣令人艷羨：不僅做成了一系列大事，讓昔日的問題小區變成了幸福家園，而且成功讓小區的房價從之前的每平方米比旁邊小區低5000元變成了如今的每平方米比同區域高3000-6000元。
之前的物業光收錢不作為，業主們在群里罵了也沒用
“我做了9年半的業委會主任，搞了9年酬金制。但心晴雅苑是主動做的，我們是被動做的，結果卻發現酬金制真的是一個好模式?！蓖蹒f。
這位氣質優雅的女士，畢業于華東理工大學精細化工系，曾在國企、外企擔任高管多年，中共黨員，高級工程師，上海閔行區第六屆人大代表。2016年被業主們選舉成為上海市閔行區春申富地城一期業委會主任，目前已連任三屆。
王瑛介紹，春申復地城一期位于上海市閔行區春申路3355弄，2003年竣工，建筑面積7.76萬平方米，綠化覆蓋率40%，戶數716戶，常住居民1780余人。從2009年第一屆業委會成立至2015年小區相繼成立過三屆業委會，將前期開發商物業趕走后引入了2個物業公司，服務質量卻越來越差。
“2016年10月前，物業費是底層1.05元/平，二樓以上1.60元/平。這樣的物業費在上海并不高，但在我接手的時候，前面從來是沒有共有收益的，而實際上我們小區有很多停車位，但這些錢就這樣沒了。小區環境臟亂差，所有物業服務人員加起來只有8人。”
“小區有兩個人車通行口，外面的人可隨意穿行，保安人員是不管的，偷盜時有發生；公共設備從無維護，導致經常斷水斷電，業主報修物業也是不回應的；每天晚上回小區因為路燈不亮，要借助手電或手機照明才行；停車難問題非常突出，小區有600多輛車，但當時基本沒有管理，下班早了能搶到車位是最開心的事；綠化枯萎了，大樹死掉了，小區本來有水景，中央水池、游泳池都有，長時間不打理臟亂不堪；地下車庫亂七八糟，因為清運建筑垃圾要花錢，物業公司為了不付費，將什么東西都扔到地庫去，業主本來可以停車的地方就這樣沒有了；鄰里關系也非常冷漠，經常有打架互毆情況引起報警；業主們很無奈，在群里罵物業，罵了也沒用，物業也不在里面。同一區域，小區的房價比隔壁小區每平方米要低5000元左右?！?/p>
為引進好物業，簽下了酬金制物業服務合同
2016年2月，第四屆業委會成立，王瑛擔任業委會主任。
“成立后我們首先明確了三個目標：引進優秀物業，解決南北門非小區人員穿行問題，解決小區停車難問題。2016年6月，業委會組織召開了業主大會，表決通過了不續聘原物業，采用公開招標來選聘新物業，并收集了大多數業主的意見希望百強物業企業中的前十名能來參加投標?！?/p>
“但邀請來路演的好幾家百強物業企業在測算后都婉拒了，因為小區體量小，建筑面積少。為了能讓優秀物業愿意參加投標，業委會做了大量工作，最后通過了業主大會的表決，將物業費從每平方米1.6元漲到2.6元，公共收益補貼1元/平方米，采用酬金制。最終萬科物業中標，我們就跟萬科簽了合同。”
王瑛說：“然而當我真正深入了解酬金制的運作機制后，驚出了一身冷汗。按照酬金制的規則，物業公司在收取物業費后，會先行提取10%作為酬金，以作為其提供服務的報酬，而余下的90%物業管理費及公共收益補貼的管理大權就落到了業委會手中。這意味著，業委會必須全方位挑起物業費用收支管理的重擔：小到日常維修物料的采購、保潔綠化費用的支付，包括人工費用的支出，無一不需要業委會精心籌劃、嚴格把關。并且，盈虧結果都要由全體業主共同承擔?？上攵?，簽下這份酬金制合同后，業委會便會背負巨大壓力，負責起物業費用收支的全部管理任務?！?/p>
為做好“酬金制”，采取了一系列關鍵做法
王瑛說：“雖說我當了多年企業高管，可俗話說‘隔行如隔山’，物業管理對我來說就像一張白紙，啥都不懂。為了給業主們當好這個家，我只能咬咬牙，把大量精力都投到學習物業管理知識上。為了能跟物業公司把賬對清楚，我還自己動手，設計了一份獨特的《物業收支對賬表》，靠它來管理物業費收入、嚴控成本，實行預算管理制，就盼著能把小區的物業賬目管得明明白白?！?/p>
為了精細管控做好酬金制管理，他們在酬金制運行中的關鍵做法有：
簽訂合同時，合同內容盡量細化、量化，并約定考核辦法和獎懲標準；
做好全年預算，業委會討論通過并向業主公示；
每季度后一個月的15日前，由物業公司財務出具季度財務結算報告草稿（需附所有費用的詳細清單）交業委會審核，審核通過后雙方簽章后張貼在小區各物業管理區；
業委會必須對小區服務人員的在崗情況、服務質量情況實行嚴格的督查；
為充分調動一線人員的工作積極性，業委會專門制定了針對現場服務員工的 KPI考核獎懲辦法；組織業主對物業服務質量進行打分；建立群來管理和檢查物業服務質量；
從2017年開始每年春節，業委會都會代表全體業主，和現場服務員工一起辦聯誼會，會上表彰優秀員工，還會給他們發紅包獎勵；
根據合同約定進行總結算，多退少補，由共有收益來承擔；
業委會每年委托第三方對物業財務管理進行審計，審計報告向全體業主公示；
從2024年4月1日起建立“共管賬戶”，真正實現了財務全過程的管控（雙U盾管理），真正實現了對物業收支的全程管控。
九年酬金制精細管理，讓小區變成了和諧美好的家園
王瑛介紹，九年酬金制的精細管理下，物業費不僅沒虧還盈利近50萬元，其中18.7萬元已打入業主大會賬戶，9年期間小區業主大會總收入達到了1600多萬元。
由于采用了酬金制管理，物業管理的費用非常透明，除了約定的10%酬金外，真正做到了取之于民，用之于民。
小區34臺“超期服役”電梯全換了，而且拿到了每臺15萬元的國家補貼；
經業主大會表決通過，小區安裝30個新能源汽車充電樁，方便小區新能源車的居民的出行，目前正在施工，5月中旬將全部交付使用；
由于酬金制的管理，業委會和業主有了更多的監督權力，更有利于小區物業服務質量保持穩定和提高。小區居民對物業滿意度評價較高，2024年達到了93.7分，小區物業費主動收繳率每年達到99.3%以上。
春申復地城小區的停車管理也是上海市停車管理典范，小區友愛分享車位已堅持了整整八年，曾中央電視臺和當地媒體報道過。而做好友愛分享車位除了需要小區有和諧友愛的良好氛圍外，酬金制管理下物業工作人員的高度責任心也非常重要。物業的安全員可以做到24小時全年無休引領居民有序停車，在他們的調度管理下，有固定車位居民分享的車位可以第一時間分享給無固定車位居民停放，在緩解小區停車困難的同時更讓居民友愛互助的精神得以發揚。
由于酬金制的管理，物業人員全力配合業委會組織開展各種和諧文化建設活動，打造小區親人文化。自 2016 年下半年起，業委會與物業一起招募集結起一支志愿者隊伍，全力打造“快樂好孩子”系列活動。截至目前活動已成功舉辦 265場，每一場都是鄰里相知的橋梁。
從陌生人到熟人，孩子是那根溫暖的紐帶；而從熟人進階為親人，關懷老人則是關鍵的一步。
每日清晨，物業人員會駕駛著由小區志愿者愛心捐贈購置的車輛，前往社區食堂精心挑選飯菜，再由志愿者們接力，將熱氣騰騰的餐食逐一送到老人家中；每周末，志愿者們準時拿起理發工具，為老人修剪出整潔利落的發型；此外，不定期組織為純老家庭做上門清潔、縫紉幫扶、金婚照拍攝等活動，為老人們的生活提供貼心幫助。
經過多年的小區和諧文化建設，如今春申復地城一期已經成為了一個和諧美好的家園?！?/p>
現在小區房價比同區域開發更晚的樓盤還要高
“由于業主滿意度一直在萬科管理的樓盤中處于領先，小區前兩任經理也成長為區域總經理（合伙人），物業服務團隊也得到了政府部門的獎勵。業委會和物業相互配合、相互成就，形成了健康和諧的關系。萬科物業已經跟我們續簽了兩次物業服務合同，最近的一次同意率高居98%。小區和小區業委會多次獲得政府嘉獎和表彰；我本人也獲評‘上海市閔行區優秀志愿者’和‘上海市巾幗建功標兵’?！?/p>
王瑛介紹，除了以上這些成效和成績，還有一個非常令業主興奮的信息是：“如今我們小區房價比同一區域房價每平方米高3000-6000元，比同區域開發更晚的樓盤價格還要高。而所有這些都是好的管理帶來的，所以酬金制真的是一個業主與物業合作的好模式。”
華商報大風新聞記者 馬虎振（照片除署名外由王瑛女士提供）
來源：華商網-華商報
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