2024年，中國房地產(chǎn)市場在政策強(qiáng)力提振與市場分化探底中開啟止跌回穩(wěn)態(tài)勢。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全年商品房銷售面積與金額同比分別下降12.9%和17.1%，而在政策刺激下四季度全國成交同環(huán)比顯著改善，且一線及核心二線城市回升更快，市場修復(fù)態(tài)勢并在2025年得以延續(xù)。盡管行業(yè)整體仍處于深度調(diào)整期，但領(lǐng)先質(zhì)優(yōu)房企銷售表現(xiàn)不俗，一線城市成交也率先回穩(wěn)，鞏固與強(qiáng)化了2025年市場向好預(yù)期。

作為行業(yè)龍頭的央企，保利發(fā)展在2024年交出了一份韌性十足的成績單。最新發(fā)布的2024年業(yè)績報(bào)告顯示，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)全年簽約金額3230億元，穩(wěn)居行業(yè)第一；債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)七年為正，產(chǎn)品力持續(xù)躍升行業(yè)前列。

縱觀全年，保利發(fā)展緊緊圍繞“穩(wěn)經(jīng)營、調(diào)結(jié)構(gòu)、化風(fēng)險(xiǎn)、促發(fā)展”中心任務(wù)，以銷售領(lǐng)跑、財(cái)務(wù)安全、品質(zhì)制勝三大維度穩(wěn)健穿越市場周期波動(dòng)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量“均好發(fā)展”。

銷售規(guī)模穩(wěn)居第一：逆勢擴(kuò)份額，核心城市市占率再提升

在市場整體縮量的背景下，保利發(fā)展以“去庫存、調(diào)結(jié)構(gòu)”為核心策略，連續(xù)第二年蟬聯(lián)行業(yè)銷售冠軍。數(shù)據(jù)顯示，2024年公司實(shí)現(xiàn)簽約金額3230.29億元，權(quán)益銷售比創(chuàng)近年新高；38個(gè)核心城市銷售占比持續(xù)提升，一線城市四季度銷售面積同比增長40%，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。2022年及以后獲取的增量項(xiàng)目銷售近2000億元，占比約六成。

銷售業(yè)績的不俗表現(xiàn)，得益于保利發(fā)展能精準(zhǔn)把握政策窗口，敏銳搶占市場先機(jī)。2024年是中國房地產(chǎn)發(fā)展歷程上的政策大年，房地產(chǎn)政策從“供給側(cè)改革”轉(zhuǎn)向“需求側(cè)刺激”，限購松綁、降首付、降利率、降存量房貸等政策密集落地。在政策落地和市場銷售的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，保利發(fā)展迅速響應(yīng)，二季度推貨環(huán)比增長顯著， 10月簽約金額同比提升28%，成為政策紅利的最大受益者之一。

在開發(fā)布局上，保利發(fā)展在2024年深耕核心城市，結(jié)構(gòu)性優(yōu)勢凸顯。公司38個(gè)核心城市的銷售市占率較去年進(jìn)一步提升，其中14個(gè)城市市占率超過10%，16個(gè)城市連續(xù)三年穩(wěn)居當(dāng)?shù)厍叭∽C了保利在核心城市的產(chǎn)品號召力與運(yùn)營效率。同時(shí)，保利發(fā)展在土儲(chǔ)布局也進(jìn)一步聚焦核心城市，保證了后續(xù)開發(fā)銷售的持續(xù)動(dòng)能和高質(zhì)體量。

另一方面，通過強(qiáng)化公司內(nèi)部治理實(shí)現(xiàn)管理紅利，去庫存成效顯著，為高質(zhì)量發(fā)展騰挪空間。

憑借戰(zhàn)略前瞻，公司管理層于2021年提出去“五化”趨勢判斷，即去金融化、去杠桿化、去庫存化、去多元化、去規(guī)模化。這一戰(zhàn)略調(diào)整不僅幫助公司在市場波動(dòng)中保持穩(wěn)定，還為公司贏得了寶貴的市場機(jī)會(huì)。2024年，公司通過優(yōu)化庫存管理、加快項(xiàng)目去化，已開工存量項(xiàng)目計(jì)容面積較年初下降約20%。2024年，公司銷售存量項(xiàng)目占比近六成，未開工土地通過“調(diào)轉(zhuǎn)換退”盤活270萬平方米，資源周轉(zhuǎn)效率持續(xù)提升。

財(cái)務(wù)安全行業(yè)標(biāo)桿：融資成本新低，現(xiàn)金流連續(xù)七年為正

償債流動(dòng)性承壓是2024年市場環(huán)境中全行業(yè)共同面臨的考驗(yàn)，保利發(fā)展憑借央企信用優(yōu)勢與主動(dòng)管理能力，成為少數(shù)保持融資通暢、現(xiàn)金流穩(wěn)健的房企。

2024年，保利發(fā)展的債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，融資成本創(chuàng)歷史新低。在行業(yè)波動(dòng)下行過程中，公司主動(dòng)降負(fù)債縮表，同時(shí)不斷優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，不斷提升長期債務(wù)、直接融資占有息負(fù)債比重，實(shí)現(xiàn)了負(fù)債端有序優(yōu)化。報(bào)告期內(nèi)，公司主動(dòng)壓降有息負(fù)債54億元，新增有息負(fù)債綜合成本降至2.92%，較上年下降22個(gè)基點(diǎn)。全年新增融資中，公司債利率低至2.20%，中期票據(jù)利率2.30%，均創(chuàng)同期最低水平。更值得一提的是，保利成為頭部房企中唯一一家全額清償境外美元債的企業(yè)，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步出清。

在強(qiáng)勁銷售業(yè)績支持下，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流“七年連正”，資金安全墊充足。2024年，公司實(shí)現(xiàn)銷售回籠3277億元，當(dāng)年銷售回籠率較去年提升1.3個(gè)百分點(diǎn)。通過“以銷定產(chǎn)”動(dòng)態(tài)平衡資金收支，全年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額63億元，連續(xù)第七年為正。年末在手現(xiàn)金1342億元，疊加并表口徑已售待回籠資金832億元，流動(dòng)性儲(chǔ)備遠(yuǎn)超行業(yè)均值。

此外，保利發(fā)展對于提振市場的政策紅利精準(zhǔn)承接，并在融資工具運(yùn)用上實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新突破。公司積極運(yùn)用“經(jīng)營性物業(yè)貸款”“房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制”等政策工具，年內(nèi)新增經(jīng)營貸130億元。而市場首單純現(xiàn)金融資的定向可轉(zhuǎn)換公司債券已于2025年4月獲證監(jiān)會(huì)同意注冊批復(fù)，計(jì)劃融資規(guī)模85億。這一低融資成本不僅為公司提供了更優(yōu)惠的融資條件，還增強(qiáng)了公司在市場中的競爭力。在行業(yè)融資環(huán)境緊張的情況下，保利發(fā)展的融資優(yōu)勢為其穩(wěn)健發(fā)展提供了有力保障。

2025年4月9日，保利發(fā)展面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行的公司債券（第一期）獲中誠信國際評級機(jī)構(gòu)授予的“AAA”評級。這一評級不僅體現(xiàn)了保利發(fā)展的穩(wěn)健財(cái)務(wù)表現(xiàn)及其在行業(yè)中的領(lǐng)先地位，也強(qiáng)化了市場對房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇預(yù)期。

緊扣品質(zhì)發(fā)展戰(zhàn)略：產(chǎn)品力 科技力，鍛造長期競爭力

隨著中國城市化進(jìn)程邁入高質(zhì)量發(fā)展階段，市場需求進(jìn)化迭代與政策支持引導(dǎo)，正推動(dòng)企業(yè)加快產(chǎn)品力升級步伐。當(dāng)行業(yè)發(fā)展邏輯從重規(guī)模向重品質(zhì)回歸，保利率先提出行業(yè)進(jìn)入品質(zhì)時(shí)代，從產(chǎn)品體系化建設(shè)到科技賦能不斷發(fā)力。2024年，保利發(fā)展推出人文服務(wù)理念，全面升級核心競爭力。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，其產(chǎn)品力排名從2021年全國第九躍升至第二。

在激烈的市場競爭中，保利發(fā)展“天悅?cè)撕汀碑a(chǎn)品系全面落地，并以實(shí)景交付樹立標(biāo)桿。報(bào)告期內(nèi)，公司竣工交付16.5萬套住宅，22個(gè)項(xiàng)目獲市級以上施工示范工地稱號。寧波天珺、上海瑯悅等產(chǎn)品系項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“全維實(shí)景展示”，首開去化率超70%，銷售流速穩(wěn)居板塊前三。“所見即所得”的交付標(biāo)準(zhǔn)，極大提振了市場信心。

保利發(fā)展也進(jìn)一步優(yōu)化開發(fā)鏈條，其智慧供應(yīng)鏈疊加快建體系，以科技賦能提質(zhì)增效。公司在海南試點(diǎn)的“快建體系”，實(shí)現(xiàn)拿地后14個(gè)月竣備、工期壓縮30%以上；同時(shí)，通過AIGC智能化設(shè)計(jì)、統(tǒng)簽統(tǒng)采統(tǒng)付等模式，優(yōu)化供應(yīng)鏈端成本。這些創(chuàng)新不僅縮短了開發(fā)周期，更確保了品質(zhì)可控。

在住宅開發(fā)銷售賽道以外，保利發(fā)展的多元業(yè)態(tài)協(xié)同發(fā)力，也成為2024年的一大亮點(diǎn)：資產(chǎn)經(jīng)營成新增長極，打造公司業(yè)績的第二增長曲線。商業(yè)運(yùn)營方面，上海花木時(shí)光里、廣州魚珠時(shí)光等項(xiàng)目出租率連續(xù)三年提升；租賃住房板塊“和寓”品牌迅速擴(kuò)張，在營規(guī)模超4.5萬間。物業(yè)服務(wù)板塊第三方管理面積增至525.6萬平方米，商辦業(yè)態(tài)新拓金額同比增長17.9%，非居業(yè)態(tài)優(yōu)勢持續(xù)鞏固。

2024年的保利發(fā)展，用行業(yè)第一的銷售規(guī)模、央企最低的融資成本、持續(xù)躍升的產(chǎn)品力，證明了其作為龍頭房企在逆周期發(fā)展中的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。在行業(yè)分析人士看來，其戰(zhàn)略核心可歸納為三點(diǎn)：前瞻性去庫存騰挪安全邊際，精細(xì)化財(cái)務(wù)管控筑牢護(hù)城河，體系化品質(zhì)升級激活長期價(jià)值。

與此同時(shí)，在中國城市化進(jìn)程的高質(zhì)量發(fā)展時(shí)代，肩負(fù)央企使命擔(dān)當(dāng)、緊扣品質(zhì)發(fā)展戰(zhàn)略，以高品質(zhì)人居產(chǎn)品滿足客戶理想人居需求，成為保利發(fā)展的制勝之道。在保利發(fā)展管理層看來，品質(zhì)時(shí)代，唯有真正以客戶為中心的企業(yè)，才能穿越周期，持續(xù)領(lǐng)跑。

展望2025年，房地產(chǎn)行業(yè)仍將面臨城市分化、信心修復(fù)、預(yù)期變化等挑戰(zhàn)。但隨著房地產(chǎn)政策支持力度加碼，高質(zhì)量發(fā)展路徑明確，將推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展的長期性、穩(wěn)定性和可持續(xù)性。保利發(fā)展在核心城市的持續(xù)土地儲(chǔ)備布局、低融資成本優(yōu)勢、以及多元業(yè)態(tài)的協(xié)同效應(yīng)，也將進(jìn)一步鞏固其“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”的發(fā)展定力。

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